“擔(dān)保合同”不擔(dān)保，過(guò)戶房產(chǎn)被超額抵押

3月26日下午，記者和4位遭遇相同的賣家來(lái)到位于北京東城區(qū)東四十條南新倉(cāng)的我愛(ài)我家公司總部。在賣房者的極力要求下，我愛(ài)我家公司出具了一份證明，證明共計(jì)7戶賣房者、涉及9套房產(chǎn)的尾款并未交接完成，買方違約未支付尾款超過(guò)1800萬(wàn)元。其中損失最大的王先生三套房賣了930萬(wàn)元，還有650萬(wàn)元尾款未追回。

“如果不是中介極力勸說(shuō)，讓我們簽了擔(dān)保合同，說(shuō)什么我也不會(huì)先把房子過(guò)戶了。”多名房主都表示。

馬先生向記者出示了他當(dāng)初簽的《房屋交易保障服務(wù)合同》，這份合同是由房屋出售方、買售方和我愛(ài)我家旗下北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司簽訂的。但對(duì)于合同本身的內(nèi)容，他當(dāng)時(shí)并未細(xì)看。“手續(xù)太繁瑣，需要簽的字太多，中介那么說(shuō)，就相信了。”

對(duì)此，我愛(ài)我家總部一位赫姓負(fù)責(zé)人否認(rèn)了“擔(dān)保”一說(shuō)：“在擔(dān)保協(xié)議問(wèn)題上，賣房者和一線業(yè)務(wù)部門存在誤會(huì)，而由于管理部門在簽訂合同時(shí)并未在場(chǎng)，無(wú)法還原當(dāng)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)情況，難以給出合適的回應(yīng)。”

據(jù)了解，當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)9套房產(chǎn)中3套房產(chǎn)交易的兩名經(jīng)紀(jì)人，一人離職無(wú)法取得聯(lián)系，另外一名調(diào)往其他工作崗位。我愛(ài)我家公司一名負(fù)責(zé)人說(shuō)，正在調(diào)查相關(guān)人員，還不方便透露具體情況，并明確表示拒絕相關(guān)經(jīng)紀(jì)人與媒體、賣房者同時(shí)會(huì)面。

“要是銀行來(lái)收房，我們隨時(shí)都會(huì)被掃地出門。”馬先生打聽(tīng)到，自己的房子過(guò)戶后，對(duì)方居然在興業(yè)銀行海淀支行抵押了430萬(wàn)元，還抵押給個(gè)人150萬(wàn)元。王先生也查到，自己一套市值350萬(wàn)元的房子從興業(yè)銀行海淀支行抵押了493萬(wàn)元，還向個(gè)人抵押了90萬(wàn)元。

抵押額竟然遠(yuǎn)超房屋價(jià)格，記者為此致電興業(yè)銀行，一名姓唐的工作人員說(shuō)，這種情況絕對(duì)不可能，辦理房產(chǎn)抵押需要有專業(yè)評(píng)估，一般只能抵押到房產(chǎn)本身價(jià)值的七成。“這里面肯定有貓膩。”王先生猜測(cè)。

警方認(rèn)為民事糾紛還是刑事案件難定性，是否立案尚無(wú)果

無(wú)奈之下，房主們決定求助公安與法院。馬先生說(shuō)，他最早到將臺(tái)路派出所報(bào)案，一位姓付的警官告訴他，買房人的姓名和身份信息都是真實(shí)的，只能定性為債務(wù)糾紛，建議他去法院。

馬先生又來(lái)到朝陽(yáng)區(qū)法院，他還沒(méi)把案情說(shuō)完，接待他的法官就拿出張某的身份證復(fù)印件，問(wèn)他是不是這個(gè)人，并且說(shuō)最近來(lái)反映類似情況的已經(jīng)有約20人了。法官表示，按照現(xiàn)有情況，只能按照民事案件做訴中保全，要想按照刑事案件處理，必須得公安局立案。

26日下午，記者和3位賣房者來(lái)到朝陽(yáng)區(qū)公安分局經(jīng)偵大隊(duì)。接待人員表示，已經(jīng)同意受理此情況，但并未就是否立案作出決定及說(shuō)明。王先生說(shuō)，此前有一位工作人員告訴他，根據(jù)規(guī)定，已經(jīng)在法院立為民事案件的，就不能再立刑事案件，除非有特殊情況。

趙女士說(shuō)，他們目前最大的希望，就是進(jìn)一步整理材料，力求將此事件立為刑事案件。“我就不明白了，欠了這么多人的房錢不給，還聯(lián)系不上，難道就沒(méi)有人管她（張某）了？”

北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所姚鑫律師認(rèn)為，如果買房人使用的是真實(shí)姓名、聯(lián)系方式，就很難認(rèn)定為欺詐或詐騙，合同糾紛的可能性更大。根據(jù)我國(guó)刑法規(guī)定，買房人如果開(kāi)始就沒(méi)有履約能力，取得房產(chǎn)貸款后沒(méi)有積極履約，而是惡意占有或他用，那就具有詐騙他人財(cái)物的企圖，涉嫌構(gòu)成合同詐騙的可能性較大。

律師提醒

嚴(yán)守流程  細(xì)看合同

姚鑫律師認(rèn)為，目前來(lái)看，此次事件中，買方抓住中介公司急于促成交易掙取中介費(fèi)的心理，利用中介公司幫助游說(shuō)賣房人，致使賣房人因相信中介公司而放松警惕。賣房人輕信經(jīng)紀(jì)人的口頭承諾或暗示，沒(méi)有認(rèn)真研讀合同內(nèi)容而草率簽約，也是導(dǎo)致房產(chǎn)丟失的重要原因，一定要引以為戒。

1.事先了解相關(guān)流程。公民對(duì)自己的民事行為應(yīng)學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)任。拿這次事件來(lái)說(shuō)，為降低風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方交易前應(yīng)當(dāng)通過(guò)住建委網(wǎng)站等途徑了解正規(guī)流程，對(duì)擅自更改流程多一個(gè)心眼兒。

2.認(rèn)真研讀合同再簽字。這次事件中，三方簽署的交易保障服務(wù)合同內(nèi)容并沒(méi)有 “買方如果不能按時(shí)支付尾款，丙方將承擔(dān)保證責(zé)任”的明確保證約定，因此，實(shí)質(zhì)上沒(méi)有任何法律意義上的“擔(dān)保”功能。房屋交易時(shí)所簽合同，一定要在簽字前認(rèn)真研讀。

3.不要相信口頭承諾。賣房人如果能夠舉證中介有虛假的介紹和承諾，中介公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；如果不能舉證，就只能向買房人追索欠款。