樓市新政剛出臺(tái)后各方比較重視,政策執(zhí)行比較嚴(yán)格,但隨著房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭被抑制,各方對(duì)樓市關(guān)注度就會(huì)逐漸降溫

3月25日,上海市發(fā)布并實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》),將非上海戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限提高至連續(xù)繳納滿5年及以上,二套房貸款首付比例最低為50%(3月26日《人民日?qǐng)?bào)》)。

據(jù)了解,深圳在3月25日晚間也出臺(tái)了樓市新政。今年以來(lái),上海樓市可以用“瘋狂”來(lái)形容。比如某樓盤開(kāi)盤前半夜近百位購(gòu)房者連夜排隊(duì),其中有人裹著被子；有購(gòu)房者看中上海內(nèi)環(huán)附近一套老公房后,業(yè)主在一天內(nèi)跳價(jià)三次,最終價(jià)比掛牌價(jià)貴了70萬(wàn)元……不只是個(gè)案很瘋狂,官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示上海樓市明顯過(guò)熱,如2月上海房?jī)r(jià)同比上漲25.1%。

此次出臺(tái)《意見(jiàn)》意在降溫,政策針對(duì)性較強(qiáng)。比如針對(duì)部分外來(lái)投資性需求入市,《意見(jiàn)》把非上海市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限從2年改為5年,再加上是家庭購(gòu)房,上海成為全國(guó)限購(gòu)最嚴(yán)厲的城市。同時(shí),規(guī)定普通二套房首付比例不低于5成,是防止某些人利用銀行貸款搞投資。

針對(duì)場(chǎng)外配資現(xiàn)象,《意見(jiàn)》還嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。另外,規(guī)定購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)承諾首付款為自有資金,違反承諾則作為失信行為信息納入公共信用信息服務(wù)平臺(tái),也是防止場(chǎng)外配資突破政策規(guī)定的首付比例。

值得注意的是,之前市場(chǎng)曾傳言上海新政會(huì)規(guī)定“房貸利率折扣統(tǒng)一上調(diào)為最低9折”,這一規(guī)定并沒(méi)有出現(xiàn)在《意見(jiàn)》中,這說(shuō)明政策決策者比較理性,因?yàn)槲覈?guó)貸款利率早已放開(kāi)管制完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化了,行政之手不宜干預(yù)。筆者以為,只要在操作層面真正嚴(yán)格執(zhí)行《意見(jiàn)》中的具體措施,上海樓市自然能回歸理性。

上海此次率先出重拳治理樓市躁動(dòng),為其他一線城市和部分二線城市作出了表率。廣州等一線城市以及杭州等部分二線城市今年以來(lái)房?jī)r(jià)也在快速上漲,也需要早日出臺(tái)有效措施讓房?jī)r(jià)保持在合理水平。尤其需要指出的是,樓市治理要防止“一陣風(fēng)”,應(yīng)建立健全政策和制度并嚴(yán)格執(zhí)行。眾所周知,十幾年來(lái),無(wú)論是全國(guó)樓市還是地方樓市,經(jīng)歷過(guò)很多次宏觀調(diào)控,每次調(diào)控之后基本會(huì)收到立竿見(jiàn)影的效果,但過(guò)一段時(shí)間后,房?jī)r(jià)又會(huì)出現(xiàn)新一輪上漲,陷入了“房?jī)r(jià)猛漲——宏觀調(diào)控——房?jī)r(jià)再猛漲”的怪圈。

樓市頻繁調(diào)控的原因是多方面的,原因之一是,樓市新政剛出臺(tái)后各方比較重視,政策執(zhí)行比較嚴(yán)格,但隨著房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭被抑制,各方對(duì)樓市關(guān)注度就會(huì)逐漸降溫,政策執(zhí)行層面就會(huì)逐漸放松。再加上樓市調(diào)控會(huì)影響到某些地方的“錢袋子”,那么再嚴(yán)再緊的調(diào)控政策一旦與某些地方利益發(fā)生沖突,執(zhí)行就會(huì)打折扣。

鑒于房?jī)r(jià)走勢(shì)深受預(yù)期影響,治理樓市關(guān)鍵也在于穩(wěn)定預(yù)期。那么,如何才能穩(wěn)定預(yù)期呢?筆者認(rèn)為,主要是房地產(chǎn)政策和相關(guān)法律法規(guī)要明朗,同時(shí)執(zhí)行過(guò)程要始終嚴(yán)格。但在現(xiàn)實(shí)中,限購(gòu)、限貸等政策表面上看似很嚴(yán)格,但對(duì)某些購(gòu)房人、投資者來(lái)說(shuō),卻有很多漏洞可鉆,相關(guān)案例有很多,這里不再列舉。

相對(duì)來(lái)說(shuō),法律比政策更具有穩(wěn)定性,更能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。比如說(shuō)樓市限購(gòu)的目的是抑制投資投機(jī),由于執(zhí)行層面時(shí)緊時(shí)松,就不能給市場(chǎng)一個(gè)明確預(yù)期。如果出臺(tái)房地產(chǎn)稅法抑制投資投機(jī),短期內(nèi)不會(huì)變來(lái)變?nèi)?就能給市場(chǎng)明確預(yù)期。換言之,調(diào)控樓市需要靈活的政策工具,但更需要穩(wěn)定、長(zhǎng)效的法律工具。