有必要對各類項目中的別墅進行一次普查,隻有違規別墅一律拆除,地方監管者失職一律問責,才能起到警示教育效果,否則,新“禁墅令”仍可能淪為雞毛

近日,國土資源部召開新聞發布會稱將進一步從嚴土地管理。全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續,對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。同時,全國要嚴格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應,從而進一步調控住房供應結構(10月11日《信息時報》)。

對別墅類項目說“不”,顯然是從我國國情出發,因為土地資源日益緊張,居民住房條件差距較大,如果任由別墅類項目侵佔土地資源,不僅加劇了土地供需矛盾,而且也會影響住房公平。因而,停止審批別墅類供地十分必要。然而,2003年至今,“禁墅令”幾乎年年發布,但市場上的別墅卻越禁越多。

盡管國土部此次表態略有不同,即對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制,透露出管控越來越嚴的信號,但很多人看到這個新“禁墅令”恐怕還是笑了——過去十多年的多道禁令都禁不住,新禁令恐怕也是說說而已,開發商和地方國土、規劃部門未必會放在心上。

新“禁墅令”,究竟是做令行禁止的令箭,還是做禁而不止的雞毛,這是國土部門首先需要思考的問題。顯然,新“禁墅令”必須做前者,否則,國土部門威信也會遭遇損傷。其次,需要深入思考的問題是,執行新“禁墅令”如何吸取過去的教訓,不再重蹈覆轍?

客觀地說,過去所發的“禁墅令”並非全是廢紙,很多地方確實拆除了一些違規別墅。但被拆除的別墅鳳毛麟角,而市場上的別墅反而越建越多。據新華社去年年底報道,僅某一線城市周邊以別墅名義在售的樓盤就有上百個。那麼,過去“禁墅令”為何會失靈,該吸取什麼教訓?

制度標準漏洞是原因之一。究竟什麼是別墅?國土部官員2006年曾稱,“獨門獨院、兩至三層”即是別墅。2010年有關部門在通知中進一步明確“住宅用地的容積率指標必須大於1”,即容積率是否大於1成為判斷依據,這兩種界定不僅漏洞很多,而且沒有以制度形式確認。所以,過去“禁墅令”失靈不意外。

針對“容積率指標必須大於1”,開發商有多種手段可以逃避。比如:將地塊分成別墅區和普通住宅區,通過縮窄樓距、大量配建等做法“調整”容積率,提高別墅佔地面積﹔把多套房子拼在一起設計按普通住宅報建,通過后多套房子打通就是一套別墅……也就是說,新“禁墅令”必須細化制度標準。

某些地方規劃和國土部門違規審批或者對別墅違規開發視而不見是原因之二。落實“禁墅令”關鍵在地方,但不少地方審批監管部門卻違規審批別墅建設,或對別墅違規建設假裝看不見,致使“禁墅令”無法落地。隻有把新“禁墅令”落實情況納入考核問責,紀檢部門介入監督,新禁令才有希望落地。

過去“禁墅令”失靈的原因之三是,別墅稀缺性造成供需兩旺,違規成本幾乎為零“鼓勵”別墅建設。過去多年“禁墅令”頻發,給市場的信號是“物以稀為貴”,有錢人購買欲望更強,開發商獲利空間更大。所以,必須提高開發商違規成本,當開發商不能從別墅開發中獲得暴利,反而還要承擔很高的違規成本時,其自然不敢頂風作案。

筆者以為,“停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續”作用有限,因為很多別墅類項目是以普通住宅項目、旅游休閑類項目等名義申請辦理相關用地手續的。有必要對各類項目中的別墅進行一次普查,隻有違規別墅一律拆除,地方監管者失職一律問責,才能起到警示教育效果,否則,新“禁墅令”仍可能淪為雞毛。