住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊日前表示，共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)正在北京等6個(gè)城市推進(jìn)。據(jù)了解，住建部下一步還將推進(jìn)住房保障法制化、規(guī)范化，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。那么，與政府“合伙”買(mǎi)房，誰(shuí)來(lái)申購(gòu)？產(chǎn)權(quán)咋分？如何監(jiān)管？—

什么是共有產(chǎn)權(quán)住房？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是個(gè)人掏一部分、政府補(bǔ)一部分，個(gè)人與政府“合伙”買(mǎi)房。“共有產(chǎn)權(quán)保障房”的模式能讓更多人圓安居夢(mèng)。

為何要“共有”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥介紹說(shuō)，近幾年，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的深入發(fā)展，住房供應(yīng)不能滿足需求、房?jī)r(jià)上漲壓力較大，中低收入家庭住房支付能力下降。特別是新就業(yè)職工和以外來(lái)務(wù)工人員為代表的城鎮(zhèn)新移民，也就是所謂的“夾心層”，住房困難問(wèn)題變得突出。與最低收入、低收入的住房保障對(duì)象相比，“夾心層”人群多具有較好的勞動(dòng)技能和一定的住房支付能力，只是由于工作年限短、積累少，階段性住房支付能力不足。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在6月4日舉行的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障房有兩個(gè)作用，一個(gè)是通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以使得一部分群眾通過(guò)自己支付一部分錢(qián)解決住房問(wèn)題；另一個(gè)是規(guī)范現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房制度，通過(guò)這一機(jī)制，遏制在購(gòu)置型保障房里的牟利空間。

為此，一些地方開(kāi)展了共有產(chǎn)權(quán)保障方式的探索。他們的主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場(chǎng)的價(jià)格配售給符合條件的購(gòu)房家庭。配售時(shí)，在合同中明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額，以及將來(lái)上市交易的條件和增值所得的分配比例。

產(chǎn)權(quán)咋分配

江蘇省淮安是較早實(shí)施“共有產(chǎn)權(quán)”模式探索的城市。市民何永林幾年前購(gòu)買(mǎi)了共有產(chǎn)權(quán)保障房，在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同上，買(mǎi)受人是他和淮安市保障住房建設(shè)管理中心，房子的產(chǎn)權(quán)證上明確寫(xiě)著：何永林和該中心各占50%。

據(jù)江蘇省淮安市房管局局長(zhǎng)邵明介紹，按照淮安的政策，購(gòu)房家庭與政府有7：3和5：5兩種產(chǎn)權(quán)比例可供選擇。“如果選擇5:5的產(chǎn)權(quán)比例，買(mǎi)房者可以在5年內(nèi)按原價(jià)購(gòu)回另一半產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有利息。也可以延長(zhǎng)到8年，但延長(zhǎng)的3年需要支付銀行利息。”邵明說(shuō)。若8年后還是無(wú)力回購(gòu)屬于政府的那一部分產(chǎn)權(quán)呢？邵明以何永林家為例，“如果真的是無(wú)力回購(gòu)，政府可以免費(fèi)讓他居住。如果只是找各種借口故意不購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)，一旦被政府發(fā)現(xiàn)，將按市場(chǎng)價(jià)收取租金。”

記者分析這6個(gè)試點(diǎn)城市的構(gòu)成發(fā)現(xiàn)，一線城市中除廣州外，北京、上海、深圳均在試點(diǎn)之列，一方面是因?yàn)檫@些城市已前期開(kāi)展了一些探索研究工作，更重要的是因?yàn)椋�發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障房對(duì)房?jī)r(jià)較高的一線城市顯然更加迫切。

北京提出，推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房建設(shè)，進(jìn)一步明確了自住型商品房的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。按照計(jì)劃，2013年至2014年，北京將共推出7萬(wàn)套自住型商品房房源。

據(jù)了解，北京自住型商品住房原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。

實(shí)際上，轉(zhuǎn)讓并交納土地收益等價(jià)款，就相當(dāng)于進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)贖回。盡管不同城市執(zhí)行的具體方案不同，但自住型商品房具有住房保障性質(zhì)、面向需要保障的人群和自住型需求是相同的。

如何監(jiān)管

在目前情況下，共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式也存在一些制度設(shè)計(jì)不完善、難以監(jiān)管的問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)人士指出，如果共有產(chǎn)權(quán)申購(gòu)者回購(gòu)政府擁有的那部分產(chǎn)權(quán)，只要市場(chǎng)評(píng)估價(jià)降低幾個(gè)百分點(diǎn)，就可以獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益。同樣，政府回購(gòu)個(gè)人產(chǎn)權(quán)時(shí)，如果評(píng)估價(jià)虛高，也可能存在利益輸送問(wèn)題。因此，共有產(chǎn)權(quán)必須建立起公開(kāi)透明的機(jī)制。

自2010年起，四川省已陸續(xù)在5個(gè)縣市開(kāi)展廉租房共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)。為確保其“保障房”屬性，宜賓縣設(shè)置了購(gòu)房者收入限制，并要求房屋8年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易。但購(gòu)房者將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的話，房管部門(mén)很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前已有3起轉(zhuǎn)租共有產(chǎn)權(quán)廉租房牟利案例出現(xiàn)。共有產(chǎn)權(quán)住房在一定程度上是“私家財(cái)產(chǎn)”，政府不可能采用不允許繼續(xù)租住的方式作為對(duì)居民轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的懲罰，這些問(wèn)題都需要在進(jìn)一步細(xì)化共有產(chǎn)權(quán)保障房機(jī)制中加以解決。

此外，“對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房模式的探索，最重要的就是明確共有產(chǎn)權(quán)的關(guān)系，以及這部分房產(chǎn)升值以后，各方面對(duì)于增值部分利益的合理分配。”齊驥說(shuō)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，試點(diǎn)城市要按照實(shí)施方案積極穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，今年年底前報(bào)送試點(diǎn)工作總結(jié)；相關(guān)省市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的督促指導(dǎo)。其他省、自治區(qū)、直轄市也可結(jié)合實(shí)際開(kāi)展試點(diǎn)，在完善住房保障和供應(yīng)體系、創(chuàng)新棚戶(hù)區(qū)改造融資機(jī)制等方面進(jìn)行有益探索。（亢 舒）