制圖：宋 嵩

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論環(huán)境，永安不輸八閩各地。論GDP，去年居全省第九，人均GDP則位列全省第二。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“高地”、生態(tài)良好的“優(yōu)地”，永安房?jī)r(jià)卻成為遠(yuǎn)低于周邊的“低地”。2010年以來連續(xù)三年，永安市GDP和全市城鎮(zhèn)人均收入增幅，一直“跑贏”當(dāng)?shù)厣唐贩糠績(jī)r(jià)增幅。永安為何能形成“發(fā)展高地、房?jī)r(jià)洼地”的現(xiàn)象呢？

讓保障房和普通住房唱主角

保障房供地充足，推出“以房擁軍”“以房招工”等方式

福建永安，隸屬于福建省三明市，是常住人口36.5萬的縣級(jí)市。記者在永安采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，截至5月，永安全市房?jī)r(jià)均價(jià)5200元，比周邊縣區(qū)同等地段、同等品質(zhì)的，普遍低1000—1500元。當(dāng)?shù)刈钯F的一處樓盤均價(jià)每平方米7500元，而永安周邊縣市，卻個(gè)個(gè)有多座單價(jià)過萬元的樓盤。

永安外來人口超過5萬，全市城鎮(zhèn)化水平接近60%。

眾多人口的涌入，在提供發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也帶來了與全國(guó)其他地方一樣的問題——住房需求猛增。但解決問題的舉措，永安卻頗有不同——讓保障性和普通住房“唱主角”。

“從2006年初在全省縣級(jí)城市中最早開始保障性住房建設(shè)起，我們就確定了‘兩個(gè)70%’的鐵規(guī)——每年全市居住用地總供應(yīng)量中，保障性住房和中低價(jià)位普通住房不得低于70%；每年總供應(yīng)住房量中，120平方米以下的普通戶型不得低于70%。”永安市副市長(zhǎng)曾勝向記者介紹。

永安市還打破政策局限，允許當(dāng)?shù)貒?guó)企可以利用自有存量土地建設(shè)經(jīng)適房或棚戶區(qū)改造，同時(shí)探索推出“以房擁軍”、“以房招工”的模式——其中“擁軍小區(qū)”中經(jīng)濟(jì)租賃型住房由政府、部隊(duì)和承租官兵按3∶3∶4比例購(gòu)買；而“人才公寓”則采取政府集中建設(shè)、企業(yè)補(bǔ)貼購(gòu)買；“打工家園”則專門針對(duì)當(dāng)?shù)毓�業(yè)園區(qū)中勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)職工，且特地對(duì)進(jìn)城務(wù)工者放寬政策，允許務(wù)工1年以上并繳納了“社保”者，皆可購(gòu)買經(jīng)適房。

大規(guī)模的保障房建設(shè)，滿足了普通群眾特別是中低收入群眾的住房剛需，也抑制了商品房建設(shè)者的“炒房”“炒價(jià)”空間。據(jù)永安市房管局統(tǒng)計(jì)，2010年以來連續(xù)3年，永安市GDP和全市城鎮(zhèn)人均收入增幅，一直“跑贏”當(dāng)?shù)厣唐贩糠績(jī)r(jià)增幅：2010年GDP增長(zhǎng)14%，人均收入增幅11.1%，商品房房?jī)r(jià)增幅3.6%；2011年GDP增長(zhǎng)15%，人均收入增12.3%，商品房房?jī)r(jià)增11.87%；2012年GDP增長(zhǎng)12.17%，人均收入增13.2%，商品房房?jī)r(jià)增4.42%。

2006年至今，永安已建和在建保障性住房和棚戶區(qū)改造達(dá)11796套，保障性住房數(shù)量占到整個(gè)三明全市總量的1/3以上，惠及城市人口的17.55%。

平衡建設(shè)費(fèi)用和供地溢價(jià)

控制“門面性”基建，減輕對(duì)“土地財(cái)政”依賴

采訪中，記者還發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：永安城市中少見大型廣場(chǎng)，主要道路也僅是窄窄的兩車道，小巧而精致。一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)不錯(cuò)的全省十強(qiáng)市，為何少見大廣場(chǎng)、寬道路呢？

“控制、減少一些‘門面性’的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅可以確保財(cái)政有更多的資金投入到保障房等民生領(lǐng)域，也是我們一直以來遵守的‘建設(shè)平衡’思路。”曾勝告訴記者。

早在2006年初，就在永安市全面開始保障房建設(shè)時(shí)，也恰是這座城市真正意義上的商品房時(shí)代開始之時(shí)。同時(shí)，福建“海西”發(fā)展戰(zhàn)略也在此時(shí)推動(dòng)著包括永安在內(nèi)的全省各地經(jīng)濟(jì)建設(shè)，進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展階段。

項(xiàng)目要引入、企業(yè)要落戶、城市要擴(kuò)展、民生要投入……方方面面都在向地方財(cái)政伸手。永安市委經(jīng)過仔細(xì)研究，提出了“建設(shè)平衡”的原則——硬件建設(shè)肯定是要靠地方財(cái)政解決，最簡(jiǎn)單的辦法就是讓土地迅速升值，通過大幅溢價(jià)解決；但大幅溢價(jià)又會(huì)造成房?jī)r(jià)暴漲，雖然財(cái)政會(huì)一時(shí)得利，但最終難以吸引人才、項(xiàng)目、企業(yè)。溢價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以10年為期，估算出建設(shè)所需費(fèi)用，再把這個(gè)總費(fèi)用平攤?cè)?0年內(nèi)商品房供地總規(guī)劃，兩者之間保持基本平衡。

每年的城市硬件建設(shè)所需費(fèi)用與每年商品房供地溢價(jià)所得，基本相當(dāng)。

“這樣就使我們既可保持合理適度的城市建設(shè)節(jié)奏，減輕‘土地財(cái)政’的依賴；又可在保障房用地和商品房用地結(jié)構(gòu)中彼此呼應(yīng)，降低了房?jī)r(jià)被人為炒作的機(jī)會(huì)。”永安市房管局局長(zhǎng)楊承輝告訴記者。

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一管理平臺(tái)

房地產(chǎn)信息可公開查詢，保障房清退機(jī)制成型

如果說加大保障房建設(shè)、適度進(jìn)行城市硬件建設(shè)，算是永安市政府能夠成功調(diào)控房?jī)r(jià)“硬手段”的話，那么健全完善當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理機(jī)制，則是永安市又一“軟手段”。

記者發(fā)現(xiàn)，作為政府部門之一的永安市房管局成立于1993年，在其他城市對(duì)房產(chǎn)管理、地產(chǎn)管理、產(chǎn)權(quán)登記、檔案保管等諸多職能分分合合地或聚或散到各個(gè)部門時(shí)，永安市卻始終不斷將這些職能全部集中在房管部門。

“所以我們掌握的全市各類房地產(chǎn)信息檔案最為詳細(xì)，且從2000年時(shí)就可以全部上網(wǎng)公開查詢。”永安市房管局主任科員章德安告訴記者。這樣最大好處就是，既讓政府主管部門對(duì)全市房地產(chǎn)信息了如指掌，又使保障房解困更加富有針對(duì)性。

有了這樣的基礎(chǔ)，幾年來，累計(jì)已有114戶家庭因不符合條件，被清退出保障房序列，全市保障房的清退機(jī)制逐步成型；與此同時(shí)，對(duì)開發(fā)商可能出現(xiàn)的“捂盤”、“囤房”、“哄價(jià)”等行為，房管局也建立了“約談制度”。對(duì)于明顯高于周邊樓盤房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房管局與稅務(wù)部門建立了聯(lián)合稽查制度，凡有異常信息顯示，即可進(jìn)行土地增值稅清算，不能提供稅務(wù)部門相關(guān)證明的則將不給辦理現(xiàn)房銷售證。而這也成為了永安抑制房?jī)r(jià)的又一利器。

管理得力、供應(yīng)充足、保障到位，種種因素疊加后，永安市“房?jī)r(jià)洼地”效應(yīng)愈加明顯。2013年一季度，非本地居民在永安購(gòu)房套數(shù)、面積分別比增了136.54%和135.09%，而全市商品住房均價(jià)反而環(huán)比下降2%。

“管理信息是重要手段，無論對(duì)于大中或小城市，政府能否有效調(diào)控，管理信息的準(zhǔn)確清晰是基礎(chǔ)。”章德安表示，“我個(gè)人還有個(gè)建議，政府應(yīng)該建立一個(gè)區(qū)域性不動(dòng)產(chǎn)登記、管理、查詢統(tǒng)一機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)、農(nóng)村土地、林地等都要包含在內(nèi)，調(diào)控政策才能真正有的放矢，真正發(fā)揮作用。”

《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2013年05月27日 06 版）