核心閱讀

　　10年前簽了合同團購的房子，至今沒有交房。開發商反而提出，價錢要翻倍，理由是建房成本漲了。近日，寧夏銀川市的一些購房戶向記者反映了他們的遭遇。

　　延遲交房，本身已是違約行為。由此造成建房成本增加，可否成為漲價理由？想維權卻四處碰壁，遲到的房子，購房者為何難拿回？本報記者進行了調查。

　　“快10年了，房子至今沒有交到我們手上。”近日，在寧夏回族自治區電力公司電力科學研究院工作的李麗（化名）向記者反映，2003年跟著單位團購的房，拖了9年好不容易建起來，房地產商卻說，要拿房子，得交原來3倍的價。

　　5月12日，在銀川市興慶區寶湖路，記者看到了讓李麗窩心的寶豐苑小區。路邊工地正在加緊施工，數棟完工的住宅樓已經外裝完畢。其中李麗等40戶買房人當年團購的房子，就在這里的21號樓。

　　延遲9年交房，單價1830元漲為4800元

　　記者在李麗的購房協議書中看到，2003年10月29日，原寧夏電力試驗研究所（現更名為寧夏電力公司電力科學研究院，以下簡稱電科院）與寧夏正豐房地產開發有限公司（以下簡稱正豐公司）約定：該公司取得位于銀川市興慶區南郊一號路以南、三林巷以西、利民街以東、寶湖路以北地塊的土地使用權，規劃開發住宅樓，將其中的17號樓和21號樓共48套商品房，以平均每平方米1830元的團購價格，出售給電科院的職工。雙方約定交房日期為2004年11月30日。

　　李麗的同事司圣杰（化名）告訴記者，2003年,接到單位與房地產開發商簽訂團購協議的通知，他就立即訂購了一套房屋，并在10天之內交清了7萬元的首付款和1萬元訂金。

　　當時，共有40戶團購了21號樓。協議簽訂10日內，團購戶按約定將房款總額的30%，共計353.7萬元支付給了正豐公司。

　　然而，直到2012年，21號樓一直沒有蓋起來。“單位領導每年都會去找正豐公司詢問進展，反饋一直是‘明年就蓋’。”李麗說，“也就是相信了這個盼頭，這些年來銀川的房價從2000元左右一直漲到6000多元，我一直留著購房尾款，錯過了其他買房時機。”

　　2012年初，21號樓終于開工建設了。“可不久大家卻接到開發商的通知，每平方米價格變為5490元。”李麗說。

　　今年5月9日，電科院有關負責人和購房戶代表，再次以單位的名義與正豐公司進行了一次正式談判。對方提出，可以在此前提出單價5490元的基礎上，降為單價4800元賣給他們，略低于市場價，但不可能再按原價賣。

　　開發商稱，不補差價就把房子賣給別人

　　“購房協議書規定，如果逾期交房，自2004年11月30日至交付之日，每天按照已付購房款的萬分之一點五交違約金。”現在非但不提違約金，反而要漲價，購房戶憤憤不平。

　　“房地產開發公司給出了5條漲價理由：工程變更標準提高，每平方米增加298元；城市配套費增加，每平方米增加198元；工程造價提高，每平方米增加728元；拆遷戶補償費用，每平方米增加336元；原土地價值每畝40萬元，現在已經增加為每畝240萬元。”司圣杰說。

　　購房戶們認為，工程變更標準提高和城市配套費增加還能認可，其他費用不能接受。然而，開發商態度十分強硬，甚至表示：要么按照差價補齊，要么把房子賣給別人。

　　隨后，記者來到寧夏正豐房地產開發有限公司，公司一位李姓負責人說：“房屋延期，應該去找政府，2002年我們拿的地，可上面有幾戶釘子戶，遲遲無法拆遷，一直到前年，公司又拿出幾百萬元，才能蓋起樓。這么多年過去了，單價1830元你說夠不夠？”

　　“那么你們的合同是否有效？”記者追問。

　　“合同生效，但是這些年政府沒給拆遷，最后我們又拿出來幾百萬才拆遷完。我們沒有委屈嗎？”

　　“愿意協商就協商，要不就打官司。”這位負責人身后一位工作人員補充道。

　　法律維權成本高，消協、房管局愛莫能助

　　李麗等購房戶告訴記者：“確實有一戶釘子戶始終沒有搬遷，所以我們并沒有對違約款項進行追究，只是希望拿到房子。”然而，他們的維權之路并不順利。

　　購房戶們先是找到消費者協會，對方告知由于房子的價值太大又是團購，無法提供幫助。

　　他們也想過走法律程序，但是通過律師了解到，如果打官司申請“訴前保全”，按21號樓原市值計算，財產保全擔保費用將達近百萬元。

　　“即便勝訴，判對方違約，違約金也不會太高。”一位律師在看過合同后建議協商解決。按照每天支付購房款萬分之一點五的違約金計算，首付款共353.7萬元，逾期將近9年，違約金不到200萬元，還是低于房價上漲的數額。

　　購房戶們還有更大的顧慮，“房地產公司有人有錢，和他們打官司能不能贏？即便贏了，能不能執行？都是未知數。”他們一度準備上訪，卻又擔心給工作幾十年的單位造成負面影響。　

　　購房戶們也找過相關政府部門，希望尋求幫助。銀川市國土局的答復是：“寶豐苑的土地，當年40萬元一畝拿到沒有問題，之后政府也沒有再向對方收取過土地款項。”

　　購房戶們還發現，寶豐苑21號樓的預售許可證是2012年才拿到的。銀川市房管局法制科一位負責人告訴記者，嚴格意義上講，這應該是違規預售，但進一步調查清楚還需要時間。截至記者發稿時，尚未得到銀川市房管局答復。

　　律師分析，成本上漲不應轉嫁，房地產商須支付違約金并賠償損失

　　記者在采訪中了解到，類似李麗們的購房經歷，在各地并不鮮見。

　　“房產商往往通過類似方式籌集資金，一旦出現情況導致建設緩慢，增加的成本便會想方設法轉嫁到消費者身上，抑或一直拖到消費者忍無可忍，提出解約，這樣的事全國有不少。”一位地產行業內部人士向記者透露。

　　中國政法大學民商經濟法學院教授符啟林認為，根據有關司法解釋，雖然之前是違規預售，但如果后來取得預售許可證，那么雙方購房合同可以認定有效。這種情況下，買方可直接要求房地產商強制履行合同，也可請求法院確認合同效力、強制執行購房合同，以原價購買房子。此外，由于延期交房，房地產商還需賠償違約金。

　　寧夏天盛律師事務所律師王幽深分析，房地產商除了賠償違約金，還要承擔違約對合同方造成的經濟損失。如果確實因為第三方原因，比如說政府責任，也應由房地產公司去找政府賠償，而不是轉嫁成本。

　　記者在調查中發現，政府延遲拆遷導致開發商遲遲無法開工的情況客觀存在。那么，相關政府部門有責任管這件事嗎？ 

　　北京東衛律師事務所律師姚鑫認為，從法律角度講，政府僅就違約行為對房產商承擔相應的責任。但從社會角度講，政府作為行政管理和服務部門，應當出面積極與房地產商和購房人溝通，為和解創造條件，也有利于社會穩定。